Дело № 2-1-6011/2023                    УИД: 64RS0042-01-2023-006957-55

Решение

Именем Российской Федерации

04.10.2023 г.                                            г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Оситко И.В.,

при помощнике Избасаровой С.К.,

с участием истца Юрова А.А., представителя ответчика комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по доверенности Грабовенской Т.Ю., представителя третьего лица администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по доверенности Зеленой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о признании уведомления о прекращении договора аренды недействительным, признании договора аренды действующим,

установил:

ФИО1 обратился к суд с иском к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (далее по тексту – Комитет) о признании уведомления о прекращении договора аренды недействительным, признании договора аренды действующим.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор замены стороны в обязательстве по переуступке права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, район ТСЖ «Берег». ДД.ММ.ГГГГ данный договор был предоставлен для регистрации в Управление Росреестра по <адрес>, однако ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Причиной приостановления стало то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом в адрес ФИО2 (первоначального арендатора) направлено уведомление о расторжении договора аренды. Однако ФИО2 данное уведомление не получала, в Комитет не вызывалась. Данными действиями ответчика установлены препятствия на совершение сделки между ФИО1 и ФИО2 Договор аренды заключен до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем договор аренды был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок после истечения срока его действия. Просит суд признать недействительным уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2, признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ действующим.

В судебное заседание третье лицо ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просил иск удовлетворить. Также пояснил, что до истечения срока договора аренды ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес Комитета заявление о продлении договора аренды.

Представитель ответчика Комитета в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва на исковое заявление, согласно которому земельный участок площадью 1283 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>, район ТСЖ «Берег» предоставлен ФИО2 на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком по ДД.ММ.ГГГГ Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ Условиями договора аренды не предусмотрено возможности его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок, согласно ст. 621 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока аренды, а также нарушением арендатором обязательств, предусмотренных п.п. 3.4.2 и 3.4.4 договора аренды ФИО2 направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка. Обращений от ФИО2 о пролонгации договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ не поступало. В соответствии со сведениями ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ обременение спорного земельного участка в виде аренды снято. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица администрации Энгельсского муниципального района по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала возражения представителя ответчика.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено земельный участок площадью 1283 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>, район ТСЖ «Берег» предоставлен ФИО2 на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом Администрации (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. № (л.д. 7-9).

В соответствии с условиями договором аренды №, срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.7.).

Согласно п. 6.2 договора аренды, договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, установленного в п. 1.7 договора.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как разъяснено в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договорам аренды публичных земельных участков, для заключения которых до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие нормы о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах) не требовалось проведение торгов.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

До истечения срока действия договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО2 направила в Комитет заявление о продлении срока договора аренды в соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на 3 года.

Факт направления указанного уведомления подтверждается копией конверта, описью от 09.19.2022 г.

Действительно, согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», до ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Пунктом 4 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Согласно п. 5 ст. 8 данного Федерального закона, Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Из пояснений представителя ответчика следует, что уведомление ФИО2 ни Комитетом, ни Администрацией не было получено, поэтому по существу заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ не рассматривалось.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ФИО2 воспользовалась своим правом, предусмотренным п. 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако ее заявление на день рассмотрения спора по существу арендодателем не было рассмотрено.

Также при рассмотрении дела судом установлено, что после ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя.

В силу вышеизложенных положений, действующими правовыми актами предусмотрена возможность возобновления договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок в случае, если такой договор заключен не на торгах до ДД.ММ.ГГГГ и арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключенный сторонами договор аренды спорного земельного участка после ДД.ММ.ГГГГ был возобновлен на неопределенный срок, при этом ФИО2 воспользовалась своим правом на продление срока аренды на 3 года.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и истец ФИО1 заключили договор замены стороны в обязательстве по спорному договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ данный договор был предоставлен для регистрации в Управление Росреестра по <адрес>, однако (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Причиной приостановления стало то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом в адрес ФИО2 (первоначального арендатора) направлено уведомление о расторжении договора аренды (л.д. 11-13).

Из указанного уведомления также следует, что право аренды ФИО6 в ЕГРН было прекращено по заявлению Администрации от ДД.ММ.ГГГГ, которая предварительно уведомила за три месяца ФИО2 о прекращении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ

Согласно материалам дела, Комитет ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ФИО2 уведомление об отказе Арендодателя от вышеуказанного договора аренды, в связи с истечением срока аренды ДД.ММ.ГГГГ, нарушением п.п. 3.4.2 и 3.4.4 договора аренды и сообщил, что договор аренды по истечении 3 месяцев будет считаться расторгнутым.

Указанное уведомление ФИО2 фактически не было получено, поскольку было возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ из-за истечения срока хранения.

В силу ст. 450 ГК РФ, то требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2); сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 4).

В силу ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1); наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Решение о расторжении договора аренды ни с ФИО2, ни с ФИО1 судом не принималось, в рамках настоящего спора Комитет таких требований не заявил.

Учитывая изложенное, исковые требований ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования ФИО1 (ИНН №) к комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о признании уведомления о прекращении договора аренды недействительным, признании договора аренды действующим, - удовлетворить.

Признать недействительным уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2.

Признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ действующим.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд <адрес>.

Председательствующий: (подпись)

Верно.

Судья                    И.В. Оситко

Помощник                 ФИО7